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　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓㊣的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问，青龙湖的**下叠怎么样？适合自住+投资吗？我看您说过别墅升值慢，但我想青龙湖配套还不完善，那随着完善的话地段儿价值会提升，这样不就弥补了别墅本身的升值慢吗？

　　我是一直很想在高尔夫球场旁边买房，打球享受生活现代化背景墙。房子我也看了，估计也就是地下装修稍微贵点，其他的没什么劣势。

　　1□□、这怎么说呢，真要想㊣好了就买吧，房子是用来住的，自己喜欢才最合适。至于投资升值什么的是副产品，没有居住体验重要。

　　2□□、不过也说两句，别墅类的产品和普宅完全不同，普宅是需要地铁学校商场医院等各种配套的。而别墅则不太依㊣赖这些，只要有公路就行，然后最大的配套就是自然环境，包括高尔夫。真要是别墅✅周边各种配套都齐全了，那这别墅还或许受影响呢。这参看北京市区的别墅吧，周边配套非常完善，但升值也远远落后普宅。

　　另外一点，别墅类产品的定价也和普宅不同，一般都是有较高溢价的，毕竟目标客户是有钱人，得一次赚个够。所以别墅升值慢也跟这初始价有关，投资了后续的升值空间。另外提醒一点，地下室的装修不是稍微贵点儿，而是会很贵的。几乎就是无论预算多少，装到一半的时候就都会发现不够。这上网搜搜吧，各种案例有的是。

　　3□□□、青龙湖自住当然没问题，很好的环✅境，万科的小区质量也肯定好。房本无所谓，这本来就相当于✅赠送的。开发商为了给地下室一个说法，只好弄出个仓储产权来。其实有没有都一✅样，都含在总价里，也不可能单独出售或抵押。

　　4□□□、兼投资，看什么期望㊣值了。如果是作为保值工具，那基本上北京的房产都能做到，高档小区的保值性更强。但如果说升值性独栋别墅装修，而且是和大盘相比，那郊区高端社区极少能有赶上平均值的。

　　5□□□、其实不光是郊区的高端产品，市区的也一样，升值幅度基本都要弱于大盘，也就是弱于普通住宅。比如看看市区的豪宅小区或者高档公寓，无论新老，档次越高的升值率✅越低。

　　最典型是是贡院六号和银泰中心。六号是2003年开盘，小户型4万大户型5万，是当时北京均价的十倍。而十多年过去，普通住宅基本上涨了十多倍，而贡院六号呢，顶多也就翻了一番。

　　银泰中心一直是号称北京第一豪宅，2008年开盘时起价10.8888万，也是当时均价的10倍以上。但今天这价㊣格反正不算太高，还没银行利息的回报率高呢。

　　6□□□、房子是用来住的，越高档的小区居住性越强，那投资性就相对越弱。郊区别墅也一样，是为了更好的生活而购买的，所以几乎没有能跟上大盘的。比如当年的玫瑰园，全国最大别墅区，升值幅度就别提了，太低。

　　所以说，购买这种高端物业最好别太考虑升值，就当作是消费品比较好。跟高档汽车没什么区别，为了更好生活的投入，不必太考虑回报率，也很难做到。

　　媒体上总宣传说，某富豪购买了别墅，多少年间升值了多少，赚了N多亿。这数字没错，但别比，如果和普通住宅一比，那升值率几乎没有能跑平的。

　　商品价㊣格是由供需关系决定的，中国也好，北京也好，还没到大部分✅人买得起□□□、且想买高端物业的时候。而郊区的土地又有✅的是，盖这种小房子也没多少成本。估计很长时间之内还做不到供不应求，所以自然涨幅略低。

　　7□□□□、总之吧，买这种产品，最大的功能是居住消费，并不是投资升值。就相当于买豪车游艇一类，是为了更好生活的投入。所以建议别太✅考虑升值，就注重于品质考量为好，住的舒适就算实现目标。